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 江苏省经济适用住房管理实施细则

关于印发《江苏省经济适用住房管理实施细则》的通知
(苏房建改[2005]610号)
各市房管局、房改办、发展与改革委员会、国土资源局、物价局、人民银行南京分行营业管理部、江苏省各市中心支行:
现将《江苏省经济适用住房管理实施细则》印发给你们,请认真贯彻执行

附件:江苏省经济适用住房管理实施细则
江苏省建设厅
江苏省发展和改革委员会
江苏省国土资源厅
江苏省物价局
中国人民银行南京分行
二○○五年十二月二日

江苏省经济适用住房管理实施细则
第一章 总 则
  第一条 为进一步规范全省经济适用住房建设、交易和管理行为,根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号)、《建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)精神,结合我省实际,制定本实施细则。
  第二条 本实施细则所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。
  第三条 在本省范围内,从事经济适用住房建设、交易,实施经济适用住房管理,应当遵守本实施细则。
  笫四条 发展经济适用住房应当坚持以下原则:
  (一)政府组织协调的原则。经济适用住房由市、县人民政府负责统一组织实施。
  (二)建设项目市场运作、控制成本的原则。政府组织的经济适用住房应实行招投标选定项目法人,预先控制成本。
  (三)总量控制原则。经济适用住房建设的比例一般为当地当年商品住房竣工面积的10%左右,中低收入住房困难户较多的市、县(市),可适当增加经济适用住房建设规模。
  (四)坚持“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”和“保本微利、限价销售、社会效益优先”的原则。
  (五)经济适用住房建设、交易、管理,应当坚持公开、公正、公平原则。
  (六)属地化管理原则。省级机关、直属企事业单位、部属企业及驻苏部队利用自用土地建设经济适用住房,经所属主管部门及省发展改革委、省建设厅批准后,纳入当地政府经济适用住房建设投资计划,进行统一管理。
  (七)租售并举原则。经济适用住房实行租售并举,做到产权界定清晰,租售搭配合理。
  笫五条 省建设厅负责全省经济适用住房指导、协调和监督工作,制定相关政策。
  市、县人民政府房改主管部门(以下简称“经济适用住房主管部门”)负责本行政区域内的经济适用住房的实施和管理工作。
  县级以上人民政府发展和改革(计划)、国土资源、规划、价格行政主管部门和金融机构根据分工,负责经济适用住房有关工作。
  第二章 规划和计划管理
  笫六条 省建设厅会同省发展改革委负责编制全省经济适用住房发展规划。
  第七条 市、县人民政府经济适用住房主管部门会同发展和改革、建设、规划、国土资源、价格行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划,负责编制当地经济适用住房中长期发展规划,报市、县人民政府批准后实施。
  各市、县经济适用住房中长期发展规划应报省建设厅、省国土资源厅、省发展改革委备案。
  第八条 市、县人民政府经济适用住房主管部门,根据经济适用住房中长期发展规划建立住房项目库,搞好项目储备,为逐年滚动建设创造条件。
  第九条 市、县人民政府发展和改革(计划)主管部门会同经济适用住房主管部门、规划、国土资源、价格主管部门,依据经济适用住房中长期发展规划和项目储备情况,编制经济适用住房年度投资计划,审核项目用地规模,按照“优先安排,专项使用”的原则,编制经济适用住房用地计划。城市房屋拆迁安置用房,不属于经济适用住房,不得占用经济适用住房建设项目计划。
  第十条 市、县人民政府国土资源主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划、经济适用住房中长期发展规划和年度建设计划,编制经济适用住房中长期用地规划和年度用地计划。
  第十一条 经济适用住房按全省重点建设项目管理。
  第三章 优惠政策
  第十二条 经济适用住房建设用地应按国家规定实行行政划拨,也可以在预先合理确定销售价格的前提下,采用“招拍挂”的方式供应土地。严禁以经济适用住房名义变相进行商品房开发。
  采取行政划拨方式供地的经济适用住房,建设和经营中的行政事业性收费一律减半征收。
  经济适用住房销售征收的营业税按70%返还给经济适用住房主管部门,纳入城市住房保障发展资金,专项用于经济适用住房建设。
  市、县人民政府可制定其他优惠政策,相应减免有关税费。
  第十三条 经济适用住房项目小区外基础设施建设费用,由政府承担。
  第十四条 经济适用住房开发单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款,贷款利率可下浮10%。
  第十五条 各商业银行和住房公积金管理中心要向购买经济适用住房的个人优先发放商业性个人住房贷款、政策性个人住房贷款或个人住房组合贷款。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率,不得上浮。
  第十六条 职工可以提取本人及共同居住的房屋共有权直系亲属的住房公积金购买经济适用住房;可以用本人及共同居住的房屋共有权直系亲属缴存的住房公积金偿还个人住房贷款。
  第四章 开发建设
  第十七条 经济适用住房开发项目实行招标制。各市、县人民政府经济适用住房主管部门负责经济适用住房开发项目的招投标,择优选择开发单位。经济适用住房开发建设单位必须具有房地产开发行政主管部门颁发的相应的开发企业资质证书,以及相应的资本金和良好的开发业绩和社会信誉。
  第十八条 经济适用住房的规划设计、施工、建设监理、材料供应、物业管理均实行公开招投标,并按规定签订招投标合同。
  第十九条 经济适用住房要严格控制在中小套型,中套住房建筑面积为75~85平方米,小套住房建筑面积为55~65平方米,高层、小高层建筑可以适当放宽面积标准,但每种套型增加的建筑面积不得超过10平方米。各市、县可根据本地居民收入和居住水平等因素,合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例,并严格进行管理。
  第二十条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则,并结合全面建设小康社会的目标,优选规划设计方案。
  第二十一条 经济适用住房要严格执行国家建设标准和技术规范,积极推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备,实现住宅部件的标准化、集约化、系列化,降低成本,提高住宅建设的整体水平。
  第二十二条 经济适用住房开发建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
  开发建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》,并承担保修责任。
  第二十三条 经济适用住房装修应按照基本设施具备,能够满足住房日常生活需要,标准不得超过普通住宅的规定,具体办法由各市、县根据国家和省的有关规定制定。
  第五章 销售价格和租金标准
  第二十四条 经济适用住房的销售价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
  (一)开发成本
  1.按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。
  2.开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。
  3.列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。
  4.在小区用地规划红线以内,与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费,以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。
  5.管理费按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的2%计算。
  6.贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。
  7.行政事业性收费按照有关规定减半计收。
  (二)税金
  依照国家规定的税目和税率计算。
  (三)利润
  按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的3%计算。
  第二十五条 市、县(市)人民政府可以安排专项计划用于建设出租的经济适用住房,向符合经济适用住房保障对象,又无力购买经济适用住房的低收入住房困难家庭租赁。租金标准在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定。出租人应当履行管理职能。
  第二十六条 经济适用住房的销售价格和租金标准由市、县人民政府价格主管部门会同经济适用住房主管部门确定,并向社会公布。经济适用住房销售与出租实行明码标价制度,不得在标示价格和租金之外,收取未标明的费用。
  第二十七条 中低收入家庭购买经济适用住房,应将原已享受房改的住房面积与购买经济适用住房面积合并计算,在房改控制面积标准内的,实行经济适用住房价格;超出部分的价格由当地价格行政主管部门会同经济适用住房主管部门参照同地段商品房的平均价格水平予以核定。经济适用住房超过面积控制标准部分的差价款,由经济适用住房主管部门收回,纳入城市住房保障发展资金,专项用于经济适用住房建设。
  第六章 销售和承租对象
  第二十八条 经济适用住房的销售对象是指具有当地城镇常住户口(含符合当地安置条件的军队人员)的无房或住房未达标的中低收入家庭,其中优先出售给低收入家庭的无房或住房困难户。
  经济适用住房的承租对象是指具有当地城镇常住户口、符合经济适用住房保障对象且无力购买经济适用住房的低收入家庭。
  中等偏低收入家庭是指家庭人均年收入低于当地上一年度职工平均工资年收入80%的家庭。职工平均工资年收入以统计部门公布的数字为准(下同)。
  低收入家庭是指家庭人均年收入在当地上一年度职工平均工资年收入60%以下的家庭。
  无房户是指没有承租或按房改政策购买过公有住房,没有购买过经济适用住房、安居工程房、解困房,没有参加过集资建房和没有得到单位资助购建住房的家庭。
  各市、县人民政府可根据当地实际情况,合理确定经济适用住房保障的对象,并向社会公布。各地可根据社会经济发展情况,适时调整经济适用住房的购买和承租对象,对于未参加过住房实物分配或面积未达标的老职工、军队转业人员,可以按不超过职工现行享受标准供应经济适用住房。
  第二十九条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。申请人持户口本、收入证明、住房证明等,向当地经济适用住房主管部门提出申请;当地经济适用住房主管部门进行审核,符合条件的,予以公示;经公示无异后,发放统一的经济适用住房准购证,准购证应注明购买的优惠面积。
  第七章 物业管理
  第三十条 经济适用住房建设在规划、建设阶段必须为物业管理创造必要条件,小区要按照国家和省《物业管理条例》的规定,实行物业管理。物业管理企业应当通过招投标确定。
  第三十一条 购买或承租经济适用住房的居民,应按时交纳物业管理费用。购买经济适用住房的居民要按规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后的共用部位、共用设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
  第八章 产权登记和上市交易
  第三十二条 居民购买经济适用住房后,按规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时,土地使用证上注明“划拨土地”,房屋所有权证加盖“经济适用住房”印章,并注明以经济适用住房价格和参照商品房价格购买的面积。承租经济适用住房按有关规定签订房屋租赁合约。
  第三十三条 经济适用住房在取得房屋所有权证、土地使用权证5年后,方可按市场评估价上市出售;出售时,按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府交纳土地出让金等收益,并由当地经济适用住房主管部门代收,纳入城市住房保障发展资金管理,专项用于城市住房保障。参照商品房价格购买的面积免征收益。
  个人在未向政府补缴收益前,不得私下转让所购经济适用住房,不得将购买的经济适用住房用于出租经营。
  第三十四条 经济适用住房每户限购1套,购买人以市场价出售经济适用住房后,不得再购买经济适用住房。
  第九章 集资建房和合作建房
  第三十五条 集资、合作建房是经济适用住房的组成部分,纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划进行统一管理,其建设标准、优惠政策、上市交易的条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房有关规定严格执行。
  第三十六条 集资、合作建房一般为住房困难户较多的工矿区和困难企业。
  集资、合作建房只能利用单位自有存量土地,不得购买土地进行集资、合作建房。
  第三十七条 集资、合作建房的对象为本单位的无房户和住房困难户。凡已按房改政策购买过公有住房、经济适用住房或参加过集资、合作建房的家庭,不得再次参加集资、合作建房。
  严禁任何单位借集资、合作建房的名义,变相进行实物分配或商品房开发。
  第三十八条 向职工或社员收取的集资、合作建房资金实行专户储存,由经济适用住房主管部门进行监督管理。
  第三十九条 集资、合作建房单位只允许按规定收取管理费,不得有利润。
  第四十条 市、县人民政府可根据本地实际情况,确定集资、合作建房的建设规模。
  第十章 监督管理
  第四十一条 各有关部门对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为进行查处:
  发展和改革(计划)主管部门对违反经济适用住房计划的违法行为进行处罚。
  国土资源主管部门对擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途的违法行为进行处罚。
  价格主管部门对擅自改变经济适用住房或集资、合作建房销售价格、经济适用住房租金标准的违法行为进行处罚。
  经济适用住房主管部门对建设单位擅自向不符合条件的家庭出售、出租经济适用住房或集资、合作建房的,责令建设单位限期收回;不能收回的由建设单位补交与同地段商品房的差价。
  第四十二条 经济适用住房主管部门对弄虚作假,骗购经济适用住房或集资、合作建房的个人,追回已购住房或由购房人按市场价补交购房款,并责成所在单位给予行政处分;对出具虚假证明的单位,提请有关部门追究单位主要领导和直接责任人的责任。
  第十一章 附  则
  第四十三条 本实施细则由省建设厅会同省发展改革委、国土资源厅、物价局、人民银行南京分行负责解释。
  第四十四条 各市、县(市)人民政府经济适用住房主管部门会同发展和改革、国土资源、价格、金融行政主管部门根据本实施细则,可以制定具体的实施办法。
  第四十五条 本实施细则自发布之日起施行。



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