江苏省住房和城乡建设厅文件

苏建房管〔2010〕250号

关于转发住房和城乡建设部

《业主大会和业主委员会指导规则》的通知

各市、县（市）建设局（委）、房产局：

现将住房和城乡建设部《关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》（建房〔2009〕274号）转发给你们，并明确以下意见，请结合本地实际一并贯彻执行。执行中的情况，请及时告厅房地产市场监管处。

一、加快推进业主大会制度纳入社区管理体系建设

市、县（市）物业管理行政主管部门，应在当地政府的统一领导下，加大物业管理制度改革力度，加快推进物业管理行业管理与基层政府社区管理相结合，形成行政主管部门指导监督、基层政府和街道办事处或乡镇人民政府属地负责、居民委员会自治管理的工作局面，共同履行指导、组织、协助和监督职责，确保业主大会制度在社区组织建设中得到具体落实，充分发挥代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的作用。

二、物业管理区域划分确定原则

（一）新建住宅区一般以建设的宗地红线图、立项及规划批准的范围确定。一个规划建设项目（含分期建设、两个以上建设单位开发建设，地上、地下建筑物），按一个物业管理区域确定。

（二）新建住宅区建筑规模过大的，为便于管理，在办理商品房预销售许可前，可按照以下原则，划分确定为若干独立的物业管理区域：

1、配套的物业服务用房、设施设备划分后可以为各自物业管理区域内业主共有或共用，权利归属无异议。

2、划分后土地四至界限明确，区域由市政道路、围墙或其他明显标志分割。

3、与属地行政地域、街道办事处或乡镇人民政府、社区管理的范围一致。

4、依法应当遵守的其他规定。

（三）零散建设以及旧住宅的物业管理区域划分确定，应当符合城市规划，兼顾共用设施设备、建筑物规模、社区建设、便于管理等因素。具体应当遵循以下原则：

1、占用土地四至界限明确，基础设施、共用设施设备、公共配套设施共享，权利归属无异议，可以整合为相对独立完整的居住区或居住组团。

2、划分后物业管理区域由市政道路、围墙或其他明显标识分割。

3、已实施物业管理的区域，应当经各自业主大会同意；未成立业主大会的，划分方案应当公开征求业主意见，并取得多数业主同意。

4、与属地行政地域、街道办事处或乡镇人民政府、社区管理的范围一致。

5、依法应当遵守的其他规定或兼顾因素。

（四）新建住宅区划分确定的物业管理区域，应当及时在商品房预销售现场公示，并在临时管理规约、房屋买卖合同、前期物业服务合同中约定。零散建设和旧住宅的物业管理区域划分确定后，应当及时在物业管理区域公告，并在管理规约、物业服务合同中约定。

三、做好首次业主大会成立条件公示与筹备启动工作

县（市、区）级物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府，在收到建设单位报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料后，应及时将其在物业管理区域公示，同时宣传物业管理法律法规基本知识，公布筹备成立业主大会指导、协助的联系方式等。

物业管理区域内5人以上业主，可以书面联名在物业管理区域内公开发起筹备成立业主大会倡议，并向县（市、区）级物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府申请，要求提供组织、指导和协助成立首次业主大会会议筹备组。

四、提供公共服务信息指导落实业主大会制度

市、县（市）物业管理行政主管部门，要利用政务公共网络服务平台等方式，公开程序规范性指导意见，提供《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《管理规约》、《业主大会议事规则》、以及具体操作中涉及相关倡议、申请、人数与面积计算、简历、推荐、候选、委托、选举、议事、备案、变更、移交与接收等示范或通用文本式样，方便业主查询，下载参照使用，指导落实业主大会制度。

二○一○年六月九日