第一条 根据国家计委和建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业收费管理办法》，制定本实施细则。
第二条 本办法适用于我市行政区域范围内在工商行政管理机关登记注册、并经当地物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对社会提供服务的收费行为。
第三条 物业管理收费包括公共服务费和代收代办费、特约服务费等。普通住宅区物业管理公共服务费实行政府指导价。由政府价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门按照《江苏省住宅区物业管理服务等级评定标准(试行)》进行考核、确定。
第四条 实行政府指导价的物业管理收费，以物业管理的合理成本为基础，根据提供物业管理的内容，质量水平，按照有利于物业管理成本的补偿、促进物业管理企业规模经营和质价相符的原则确定。物业管理企业可在政府指导价范围内与业主委员会或业主、物业使用人协商制定具体收费标准并报价格主管部门、物业管理行政主管部门备案同意；未成立业主委员会的，应经价格主管部门、物业管理行政主管部门核准。扬州市区(广陵区、郊区、邗江区、开发区，下同)普通住宅区物业管理收费等级及标准由市物价局、房产管理局核定。
第五条 非普通住宅以及写字楼、办公房、厂房、经营性用房等物业管理公共服务费，为满足—部分业主、使用人需要，或接受委托开展的特约服务和代收、代办服务收费实行市场调节价。其收费标准由当事人双方协商议定，并签订服务协议书。
第六条 物业管理公共服务费由下列因素构成：
(一)公共设施、设备、公共部位日常维护及保养费：
(二)清洁卫生费；
(三)绿化管理；
(四)安全护卫；
(五)物业企业管理费；
(六)固定资产折旧费；
(七)法定税费：
(八)合理利润；
普通住宅(含高层住宅)的公共设施、设备维修费用可在共用设备维修基金中列支。未设立维修基金的物业由产权人按房屋建筑面积均摊。
第七条 物业管理企业利用公建配套用房、附属设施等所取得的收益，在扣除物业管理单位代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修基金，但合同另有约定的除外。
第八条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，物业管理企业应单独建帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由物业管理企业与业主或业主委员会协商确定。
第九条 物业管理企业申报物业管理公共服务费需提交以下资料：
(一)物业管理公共服务内容、以及逐项量化指标；
(二)物业管理行政主管部门的考评材料；
(三)管理区域的公共服务费测算资料；
(四)其他相关材料。
第十条 扬州市区普通住宅区物业管理公共服务费，按下列标准执行：每月每平方米住宅建筑面积，五级0．45元； 四级0．4元： 三级：一等0．35元，二等0．30元；二级：一等0．25元，二等0．20元；一级：一等0．15元，二等0．10元。凡获得物业管理“市优”、“省优”、“国优”称号的住宅小区，物业管理公共服务费可分别上浮10％、20％、30％。小区内非住宅用房物业管理公共服务费按本小区住宅房物业管理收费标准的200％执行。对少数配套设施先进、管理要求高、服务内容超出五级服务标准的住宅小区，由物业管理企业根据成本支出提出申请，经价格主管部门、物业管理行政主管部门联合审核、批准，可超过土二述公共服务费最高标准。房屋产权证不注明建筑面积的各类附房(如车库、阁楼等)不计入公共服务收费范围。
第十一条 物业管理公共服务费等级评定以住宅小区为单位，一个住宅小区执行一个等级收费标准。未经价格主管部门同意，物业管理企业不得以任何名目向物业产权人、使用人收取长期占用性质(超过一年以上)的违约、押金、保证金等。
第十二条 普通住宅区物业管理公共服务费等级，原则上在住宅区销售或入住率达到60％后评定，对入住率未达到60％的普通住宅小区，物业管理企业已按普通住宅区物业管理公共服务与收费等级标准进行管理的，经市、县(市)物业管理行政主管理部门初步考评后，由市、县(市)价格部门制定试行标准，试行期限一般不超过一年。
第十三条 普通住宅物业管理公共服务费等级的调整，应满服务期一年以上。对服务质量达不到相应等级标准的，应限期整改，整改无效的，重新核定收费等级。
第十四条 对于已实施物业管理范围内的空置房及产权人购买后6个月未入住的房屋， 由该物业产权单位或业主、使用人按规定(约定)标准的50％缴纳空置物业管理费。物业出租或以其他方式交由他人使用的，物业公共服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。新建物业出售前，建设：单位应当选聘物业管理企业，承担物业交付使用后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务，应向受聘的物业管理企业一次性支付委托管理费。普通住宅前期物业管理公共服务费按价格主管部门、物业管理行政主管部门批准的试行标准执行。
第十五条 物业管理企业与物业产权人、使用人应当签订物业管理服务合同或协议，明确有关服务内容、收费项目、收费标准以及物业管理企业和业主、使用人的权利、应承担的义务。合同或协议中有关收费的约定应当符合价格管理的有关规定。
第十六条 物业管理企业可向物业产权人收取装修保证金1000元／户，住户装修完毕，经验收未损坏房屋承重结构的，未对毗邻房屋造成损害的，应如数返还。如有损坏，物业管理企业应及时报告有关有权部门评估认定，予以赔偿。物业管理单位在住户办理入住手续时，一次性收取装璜垃圾清运处理服务费250元／户。
第十七条 物业管理公共服务费应当实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点公布，每半年(或一年)向业主、使用人公布物业管理公共服务费、设施租赁、其它经营性收益和公共维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格和房管部门监督。
第十八条 原有普通住宅区物业管理，未按本实施细则进行考核审定的，不得擅自提高公共服务等级收费标准，仍按扬价费(1998)231号文件《关于扬州市区物业 管理服务收费标准的通知》规定执行。
第十九条 各县(市)应根据《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业管理收费管理办法》及本办法，结合当地实际情况贯彻实施，并报扬州市物价局备案。
第二十条 本细则由扬州市物价局、房产管理局解释。
第二十一条 本细则从2002年1月1日起执行。
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