1、低层住宅：是指1－3层的住宅，现在一般指独立别墅和联排别墅（1－4层）。

2、多层住宅：是指4－6层的住宅，也可认为是不带电梯的住宅，有些地方1－7层也可不带电梯。

3、高层住宅：是指10层及10层以上的住宅，包括小高层、高层（细分）和超高层三种市面上最常见的住宅。

一般采用低层的大都用于大户型或环境条件较高的所谓“别墅”型住宅，包括联排住宅，由于其人均居住建筑面积比较大，占用土地多，甚至每户可做到“顶天立地”，拥有较为优越的环境条件，售价也往往是各种住宅类型中最高的。显然，以上各因素就决定了其不可能大量建造。

A：多层住宅各楼层优缺点比较

多层住宅的优劣势，应从对比低层住宅和高层住宅的两个角度来看。

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（一）  优势

1.      与低层住宅比，可提高土地的利用率；与高层住宅相比，工期短，工艺简单。

2.      不需要电梯、泵房等辅助设施，如供水，通过城市管网的压力就可解决。

3.      公共走道等公摊面积比例可以做得比较低，替消费者省了钱。

4.      结构设计成熟，建材无特殊要求，建筑构件可以大规模工业化生产，总体造价较低。目前市场上也有框架结构的现浇多层住宅。

5.      因为不用电梯，物业管理费低。

6.      多层住宅多为一梯二户，基本上不超过一梯四户，方正，且一般南北朝向户型较高层好布置。

7.      多层住宅的单价一般比低层和凡层的要低，有利于销售。

8.      有利于邻里的沟通，人口密度较低。

9.      中心城市和普通城市的中心由于土地紧张，多层的销售仍然十分有利。

10.  建安成本低，多层住宅每平方米的造价比高层住宅少400元左右。

（二）  劣势

1.底层和顶层在南方不好卖，因为南方春天潮湿，夏日又阳光暴晒，这两层住起来实在不舒适。

2.容易受躁音和蚊虫的侵扰。

3.老人孩子不容爬五、六层的楼梯。

4.对中心城市而言，实际上降低了土地的利用率，在中心城市和一般城市的中心都将被淘汰。

5.黏土砖禁用，砌体结构不能用在多层住宅里，而框架又造价高。

6.由于设计和建筑工艺定型，使 得多层在结构、建材、布局上难以创新，建筑立面风格呆板且缺乏变化。

7.只能看近景，不能望远景。

B：小高层住宅，简单地定义是指只带载人电梯但无消防电梯的层数在7－13层之间，一般是10－12层符合开发利润的住宅。小高层住宅的楼盘往往有一定的规模，栋数在四栋以上，位于交通便利的非市区核心区，地价适中，

面对的客户为城市的中等收入偏上人士，户型在二房一厅以上，总价适中偏

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高，但整体环境和素质比一般的郊区盘及市区的二手房要好，是一次置业人士的首选。

1.      更加经济——楼层降低，减少电梯。主力户型减少，总价减少。细抠面积得房率较高。

2.      更加灵活——户型种类多，可灵活组合。

3.      更加舒适——楼高降低，围而不封，人有归宿感，也不压抑。加大总面宽，减少进深，一梯两三户，不因面积小而牺牲舒适性。

如果说板式小高层第一代产品考虑的是面积，那么第二代考虑舒适性则有了本质进步，而第三代产品在舒适性基础上，还更多地考虑了经济性、灵活性等更高更适用的人性化需求。

1.      减少公摊与运营成本，避免住户产生压抑感。

2.      主力户型减少，户型品种增多，适合性增强。

3.      户型可随需要组合，灵活性强。在住宅几十年甚至更长的使用寿命中，人的行为模式会变，家庭结构也会变，这就要求户型设计要为此留出发展空间，其实，这也是人性化设计 的重要内容。

4.      继续保持面宽大，进深小有优势，即使一居也不牺牲舒适性。专家认为，15米是板楼进深的上限，超过后整个户型采光效果就会受到影响。

5.      除全部明厕外，新增明餐厅。

6.      改善围合设计。