真正奇怪的在节后。按道理来说，一方面是春节假期的影响；第二是限购令房产税的全面落地；其三是新政执行是逐步明朗的，其间不少需求在等待具体操作程序，这些牵制因素都在延缓楼市交易步伐。最终，上海全市成交二手住宅7437套，环比减少63%，同比增长60%，是2007年以来，成交量最高的一个春节月份。跟媒体普遍反映的一片哀鸿之声完全不同。

  事实上，楼市中有那么一批人，声音是最响的之一。他们有投资的想法，但不是投资的主力；他们有自住的意愿，但并不是所有的房子都会住人。限购令出来之后，他们一直在惜售，并扬言市场供应将因此变得紧俏，房价还会猛涨。事实上，2月份上海一手商品住房供应3400多套，成交1600余套，历史存量693万平方米；二手住宅挂牌量从1月底14.6万套重新回到15万套以上，市场上真的还就不缺供应。

  真正的投资客眼下只管挂牌出货，曾经是价格风向标的中心区楼盘，进入3月份以后开始价格松动了。尽管仍充斥着提价10%，降价5%的游戏，但这次藏猫猫的过程中，卖家没有了以往的底气，惜售在投资集中度最高的高端物业中并不突出。

  从理性投资的角度看过去，眼下也不是投资者惜售的好时机。且不管调控最终能否修得正果，最起码现阶段房价已经不再猛涨，惜售囤积的意义比2009 年、2010年都要小很多。

  在纯粹的投资者眼中，资金闲置不动也要产生财务成本。加上CPI、流转税费等因素，房价涨幅10%以下的都可以算赔掉了。而且政策已经在2010年展示了对于房价上涨的遏制作用。

  去年1-4月份，上海一二手住宅价格涨幅在15%上下，其后的7个多月中，房价的涨幅只有5%上下。今天调控政策更加严厉，房价虽然可以在惯性之下继续一个上扬的姿态，但力度难免越来越弱，同时也不排除局部下跌的可能。对投资者来说，2011年不敢说一定就是楼市滑铁卢，但阴霾不定的黯淡足够让这一年的投资期许成为泡影。

  限购令究竟扼杀了多少购买力？是一个各方感兴趣，但似乎又说不清楚的话题。根据观察，至少有2-3成是直接被限购令和房产税逼至死角，毫无还手之力的。

  另有3成左右的改善型群体会在允许的尺度内做一些置换调整，将政策许可利用到最大，比如共同产权的子女婚房问题。但局限性在于，除了首套房可以不触碰任一条限购条令外，家庭住房改善仍难逃房产税的柔性阻击。

  现在的僵局在于“买也难、卖也难”，但这种艰难都是在超出首套房的改善层面。不管买卖双方把自己描述得多么无辜，其背后都难掩饰无法继续楼市投资/ 投机的遗憾。严格来说，不管是限购令还是房产税，都没有对家庭存量房痛下杀手。姑且不论这背后的阻力，现有政策客观上都极为仁慈。

  也有很多的业内人士说限购令撑不了几天，并列举出政府负债等因素来予以佐证，预言“救市”大门会重新打开。

  仅仅是专家惑众也就罢了，网上热点这么多，很快就会被忘掉的。但人就是这么短视，把目光集中在限购令，不自觉地忽视房产税。

  很多人说限购令是短命的，但鲜有人说房产税也是短命的。其实，如果客观评价制约力度的话，你就会发现，即便是上海版的这么高起点、低税率的房产税也要远远大于限购令。就是那个“60平方米”，基本上可以让一家三口毫无杂念的困在180平方米以内。

  房产税试点才刚刚开始，还不具有全国铺开的经验基础，但这一条路迟早会走到罗马。

  据内部信息，将来政府稳定的支柱性收益会落在两个税种上，东部发达地区靠房产税，西部靠资源税。现行试点的“房产税”不管从法理依据上，还是从执行程序上，都还很不完善。但仍不妨碍“先上车后买票”，将来还可能换一个名字。